Setelah memutuskan untuk pindah atau menetap di Indonesia, mencari tempat tinggal bisa menjadi pengalaman yang menyenangkan sekaligus menegangkan. Properti di Indonesia bervariasi mulai dari rumah tunggal yang luas dengan taman hingga apartemen berlayanan yang nyaman, menawarkan berbagai pilihan menarik.
Indonesia diperkirakan akan mencapai tingkat pertumbuhan tinggi, dan pasar propertinya tetap kuat sejalan dengan stabilitas ekonomi. Khususnya, permintaan pinjaman perumahan tetap kuat, dengan pencairan pinjaman perumahan baru meningkat sekitar 11% secara tahunan pada kuartal pertama 2024. Kami sangat merekomendasikan blog ini bagi siapa pun yang mempertimbangkan untuk membeli properti di Indonesia.
Namun, terdapat banyak perbedaan dari kebiasaan sewa di Jepang, dan melanjutkan prosedur tanpa pemahaman tentang hukum atau kontrak seringkali dapat menyebabkan masalah tak terduga di kemudian hari.
Kami telah menangani konsultasi hukum terkait perumahan untuk banyak ekspatriat Jepang dan keluarga mereka. Dalam artikel ini, kami akan menjelaskan tiga poin hukum penting yang perlu diperhatikan saat menyewa rumah di Indonesia, berdasarkan pengalaman kami, dari perspektif praktis yang didasarkan pada sistem hukum Indonesia. berdasarkan sistem hukum Indonesia dan dari perspektif praktis.
Pentingnya "Bahasa" dan "Legalisasi" Kontrak Sewa
Di Indonesia, kontrak sewa umumnya dibuat secara tertulis. Perjanjian lisan dapat menimbulkan masalah, jadi pastikan untuk menandatangani kontrak.
Pentingnya Aspek Hukum
Bahasa: Pasal 31 Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 2009 tentang Bendera Negara, Bahasa Negara, Lambang Negara, dan Lagu Kebangsaan menyebutkan bahwa "kontrak yang dibuat di Indonesia harus disusun dalam bahasa Indonesia." (Sumber: Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia) Oleh karena itu, perjanjian sewa harus disusun dalam bahasa Indonesia. Kontrak yang hanya ditulis dalam bahasa Inggris atau Jepang mungkin tidak sah secara hukum dalam hal terjadi sengketa.
Kontrak bilingual: Dalam banyak kasus, ketika warga negara Jepang membuat perjanjian sewa, kontrak disusun dalam bahasa Indonesia dan Inggris (atau Jepang). Dalam hal ini, kontrak harus ditulis dalam kedua bahasa.
Perjanjian bilingual: Dalam banyak kasus, ketika warga negara Jepang menandatangani perjanjian sewa, perjanjian tersebut disusun dalam bahasa Indonesia dan Inggris (atau Jepang). Dalam hal ini, pastikan perjanjian tersebut mencakup klausul yang menyatakan bahwa "versi Indonesia adalah versi yang sah, dan dalam hal adanya ketidakjelasan dalam penafsiran, versi Indonesia yang akan berlaku."
Notarisasi: Disarankan agar kontrak sewa jangka panjang dan kontrak yang melibatkan jumlah uang yang besar dinotarisasi oleh seorang notaris (Notaris). Kontrak yang dinotarisasi berfungsi sebagai bukti kuat bahwa isi kontrak telah disetujui oleh pihak-pihak yang terlibat, yang menguntungkan dalam hal terjadi sengketa hukum.
Jebakan dan Tindakan Pencegahan
Jebakan: Merasa tenang hanya dengan kontrak berbahasa Inggris atau Jepang. Meskipun agen properti mengatakan “tidak ada masalah”, perlu dipahami bahwa hal tersebut memiliki landasan hukum yang lemah.
Tindakan Pencegahan: Pastikan selalu ada kontrak dalam bahasa Indonesia, dan bila perlu pertimbangkan juga proses notarisasi. Cara yang paling aman adalah meminta seorang pengacara profesional atau agen properti terpercaya untuk memeriksa kontrak tersebut.
Aturan dan ketentuan mengenai pembayaran "uang jaminan" dan "sewa"
Di Indonesia, aturan mengenai pembayaran dalam perjanjian sewa-menyewa sangat berbeda dengan yang berlaku di Jepang.
Pentingnya aspek hukum
Pembayaran tahunan (pembayaran sekaligus) umum dilakukan: Di pasar sewa properti Indonesia, umum untuk membayar sewa satu atau dua tahun di muka. Hal ini tidak diatur oleh undang-undang, tetapi banyak pemilik properti mengharuskan metode pembayaran ini.
Penanganan deposit: Deposit adalah uang yang disimpan sebagai jaminan untuk sewa yang belum dibayar atau kerusakan properti. Berbeda dengan konsep Jepang "pemulihan ke kondisi semula," di Indonesia, pemilik properti seringkali secara sepihak mengurangkan biaya perbaikan dari deposit. Karena sengketa terkait pengembalian deposit sangat umum terjadi, sangat penting untuk menyertakan klausul yang jelas dalam kontrak.
法Perlindungan hukum: Tidak ada undang-undang khusus yang mengatur sewa menyewa di Indonesia, namun ketentuan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata) mengenai sewa menyewa berlaku. Hal ini mewajibkan penyewa untuk menggunakan properti dengan hati-hati dan teliti, serta mewajibkan pemilik properti untuk memastikan bahwa penyewa dapat menggunakan properti tersebut dengan tenang dan nyaman.
Jebakan dan langkah pencegahan
Jebakan: Masalah tidak mendapatkan kembali uang jaminan keamanan. Saat Anda pindah, pemilik properti mungkin secara tidak adil menuntut biaya perbaikan yang berlebihan, dengan alasan seperti "ada goresan di dinding" atau "perabotan rusak."
Langkah pencegahan:
Tentukan syarat-syarat dengan jelas dalam kontrak: Pastikan kontrak secara jelas mencantumkan syarat-syarat pengembalian uang jaminan keamanan, jangka waktu pengembalian, dan biaya apa pun yang dapat dipotong (seperti biaya perbaikan).
Memotret properti saat pindah masuk: Sebelum pindah masuk, dokumentasikan kondisi properti secara detail menggunakan foto atau video. Ini akan menjadi bukti yang sah jika pemilik properti mengajukan klaim yang tidak wajar saat pindah keluar.
Menyimpan catatan pembayaran: Saat membayar sewa atau uang jaminan, selalu minta kwitansi dan simpan dengan aman.
Memastikan "tujuan penggunaan" dan "penetapan wilayah" properti sewaan
Ketika menyewa properti, sangat penting untuk memastikan tujuan penggunaan properti tersebut guna menghindari masalah di masa depan.
Peraturan Hukum
Zonasi: Berdasarkan Undang-Undang Perencanaan Tata Ruang Indonesia, setiap wilayah dibagi menjadi "kawasan perumahan," "kawasan komersial," "kawasan industri," dan sebagainya. Sebagai aturan umum, rumah tunggal dan apartemen yang ditetapkan sebagai kawasan perumahan tidak boleh digunakan sebagai kantor.
Pasal dalam perjanjian sewa:
Perjanjian sewa harus secara jelas mencantumkan “tujuan penggunaan” properti. Jika tercantum sebagai “untuk penggunaan perumahan,” menggunakan properti tersebut sebagai kantor akan melanggar hukum.
Larangan menyewakan kembali: Perjanjian sewa hampir pasti mengandung klausul yang melarang penyewaan kembali kepada pihak ketiga.
Hal ini bertujuan agar pemilik properti dapat mengidentifikasi penyewa dan menentukan di mana letak tanggung jawab. Menyewakan kembali properti kepada pihak lain tanpa izin merupakan pelanggaran kontrak dan alasan untuk pengusiran.
Jebakan dan Langkah Pencegahannya
Jebakan: Selama tahap persiapan untuk mendirikan perusahaan, Anda mungkin menemukan bahwa properti yang Anda rencanakan untuk digunakan sebagai kantor rumah hanya disetujui untuk penggunaan perumahan
Langkah Pencegahannya:
Jelaskan tujuan penggunaan: Sebelum menandatangani kontrak, jelaskan dengan jelas kepada pemilik properti atau agen properti bagaimana Anda berencana menggunakan properti tersebut dan pastikan hal itu memungkinkan.
Periksa kontrak: Baca dengan cermat klausul “tujuan penggunaan” dalam kontrak dan pastikan sesuai dengan tujuan penggunaan Anda. Jika ada ketidaksesuaian, pertimbangkan untuk menegosiasikan ulang kontrak atau mencari properti lain.
Penutup
Menyewa rumah di Indonesia adalah hal yang menyenangkan saat memulai kehidupan baru. Namun, ada juga risiko yang tersembunyi di balik layar akibat perbedaan hukum dan kebiasaan.
Dengan mengetahui pengetahuan hukum ini sejak awal, Anda dapat menghindari masalah tak terduga dan memulai kehidupan di Indonesia dengan tenang. Perjanjian sewa sangat kompleks, dan bagi mereka yang bukan ahli hukum, sulit untuk memahami semuanya. Untuk informasi lebih lanjut tentang kehidupan di Indonesia, silakan kunjungi situs web Kedutaan Besar Indonesia.
Kantor hukum kami membantu Anda menemukan tempat tinggal di Indonesia dengan tenang dan lancar melalui tinjauan perjanjian sewa dan dukungan negosiasi dengan pemilik properti. Jika Anda memiliki pertanyaan mengenai perumahan, silakan hubungi kami kapan saja. Kami dengan tulus berharap kehidupan baru Anda di Indonesia akan indah.
